政策速览 · 2026-08-28 两部门发文
房贷新政速览：最长可贷 40 年（2026-08-28 两部门发文）
2026-08-28，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《个人住房贷款管理办法（试行）》，个人住房贷款期限最长不超过 40 年。本文以问答形式转述 5 个要点，并澄清 3 条常见误读；数字对比请用本站计算器。
新政 5 要点问答
Q1：贷款期限上限变成多少？
个人住房贷款期限最长不超过 40 年（原上限 30 年），具体期限由购房人与商业银行协商确定（《个人住房贷款管理办法（试行）》第十三条）。
Q2：收入偿债比上限是多少？
两个并行指标：月房贷支出/收入 ≤50%；月所有债务支出（含房贷、车贷、信用卡最低还款等）/收入 ≤60%。收入认定：单一申请按本人可支配收入；共同申请按主申请人与共同申请人可支配收入合计，债务一并计入。
| 指标 | 新政上限 | 计算式 |
|---|---|---|
| 月房贷支出与收入比 | ≤50% | 房贷月供 ÷ 认定收入 |
| 月所有债务支出与收入比 | ≤60% | （房贷+车贷+信用卡最低还款等全部月债务支出）÷ 认定收入 |
Q3：贷款什么时候发放？
双轨：现房销售项目在销售备案后发放；预售项目在项目竣工备案后发放（先收房再还贷）。
现房销售
销售备案后 → 发放贷款
预售项目
竣工备案后 → 发放贷款（先收房再还贷）
Q4：开发贷款有什么变化？
开发贷实行主办银行制；预售项目开发贷期限不超过 5 年，现房销售项目不超过 7 年。
Q5：存量房贷能延长到 40 年吗？
无批量延长安排。阶段性失去还款能力的借款人可与银行协商展期（债务重组自主权，个案口径），以贷款银行公告与合同为准。
常见误读澄清
误读 1「偿债比从 50% 放宽到 60%」
口径 不是把房贷支出上限从 50% 提高到 60%。新政是双指标：房贷支出比上限仍为 50%，所有债务支出比上限为 60%，两条同时满足。
误读 2「期房一律竣工备案后才放款」
口径 分双轨。预售项目在竣工备案后发放；现房销售项目在销售备案后即发放，并非全部等竣工。
误读 3「公积金贷款同步延到 40 年」
口径 本次新政覆盖商业性个人住房贷款。公积金全国口径未同步（新房最长 30 年，二手房多为地方口径），以当地公积金中心为准。
银行落地情况（截至 2026-08-29）
广州地区中国银行、工商银行、农业银行、华润银行等已开始执行（2026-08-29 起），部分银行系统调整中；各地各行节奏不同，以各银行公告为准。
政策文件与来源
《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》《个人住房贷款管理办法（试行）》（中国人民银行、国家金融监督管理总局 2026-08-28 联合发布）。本页为摘要转述，完整内容以官方发布原文为准。